【本報訊】業界普遍對明年樓市抱樂觀態度，第一太平戴維斯料，明年中小型住宅價將升5%至10%。
中區甲廈料租售價齊升
第一太平戴維斯董事總經理及銷售部主管袁志光指，住宅需求仍強勁，明年樓市整體樂觀，對於息口有可能向上，預計本港銀行將調整最優惠利率，本港有機會加息但料影響不大，料明年中小型住宅價仍有5%至10%增長，豪宅將平穩發展，而5億元或以上超級豪宅升幅較為理想。
投資市場上，他較看好甲廈，特別中區寫字樓，租金及售價分別料升5%及10%。
土地供應上，該行估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，現時一手主導樓市，但未來土地供應仍然不足，惟要發展郊野公園開拓供應十分困難，建議政府發展新界棕地，以及優化補地價政策。
中環罕有錄高租金成交，中環荊威廣場多層舖位，涉約2萬平方呎，以每月310萬元租出，貼近舖位租金高峰期。消息指，新租客為一家中資會所。
原由渣打租用 中資會所承接
據土地註冊處資料顯示，中環威靈頓街1號荊威廣場錄大手租務，涉及物業地下、地庫、1至2樓，每月租金310萬元，租期為3年。據了解，物業面積合共約2萬平方呎，呎租約155元。
是次為近期少有中環高租金成交，亦屬極罕有舖位租金沒出現大幅下跌的個案。翻查資料，該舖自2011年起獲渣打銀行租用，當時月租為275萬元，2015年再以316.2萬元續租，水平屬於本港舖位租金高峰期。如今獲租客以310萬元承接，較舊租跌約2%，與同區今年多宗租務中，租金下跌至少3至4成比較，屬非常罕有舖租與高峰期看齊的個案。
消息指，新租客為內地集團，主要經營會所，屬首度在港開業。是次租用物業的3及4樓，由本港知名夜場Magnum租用，而附近亦有不少會所，故是次選址荊威廣場。
美國銀行中心 呎造4萬破頂
商廈方面，消息指，中環美國銀行中心錄得呎價新高成交。涉及物業低層01至02室，面積約2,908平方呎，以約1.16億元成交，平均呎價約4萬元，成該廈呎價新高，亦打入本港商廈最貴呎價單位第3位，僅次於中環中心頂層呎價55,854元成交，以及金鐘遠東金融中心高層全層，每呎成交價約5萬元。近日商廈成交明顯加快，多幢指標商廈包括信德中心、會展廣場辦公大樓等，均錄呎價破頂成交。
東九龍未來5年商業樓面供應加快，當中啟德發展區近兩年先後批出兩幅大型商地，由南豐以246億元投得的全港商業地王，計劃興建樓高48層的摩天商廈，將成區內最高樓宇。
政府銳意推動起動九龍東，打造本港第二個商業核心區，而啟德發展區在商業發展上扮演着重要的角色，區內商業樓面供應多達2,200萬平方呎，相當於中環商業區樓面供應的約四分之三。
其中2幅樓面逾100萬平方呎的大型商業地，已先後批出，連同今年度賣地計劃內的2幢商業及酒店用地，4地將提供接近400萬平方呎樓面，將加快東九龍一帶未來商業樓面的供應。
利福國際（01212）去年底投得的區內首幅商業地皮，該地前方為車站廣場，9月份獲批出建築圖則，將作雙子塔式設計，興建兩幢分別樓高18及19層高（不包括4層地庫）銀座式商廈，總樓面約106.1萬平方呎，將為區內特色地標之一。
南豐所持地王 將建48層商廈
而南豐今年中奪得的啟德1F區2號商業地，中標價246億元為目前全港地皮中最貴，鄰近未來啟德河畔及沙中綫啟德站，地盤面積約20.5萬平方呎，計劃發展成東、西兩幢、一高一矮的商廈，當中東面商廈樓高48層（包括4層地庫），將為區內最高建築物。
至於西面商廈樓高14層，兩廈的地下至8樓樓面將作零售用途，將連接至通往未來啟德站的購物街及周邊物業連接組成的地下購物街，涉及樓面約70萬平方呎，而餘下樓面撥作寫字樓，涉逾117萬平方呎，連同一個公共逾輸交滙處，總項目樓面約187萬平方呎，最快2022倫年落成。
賣地表餘兩地 市值共逾78億
然而該地的地契條款上，可容許興建約16萬平方呎樓面的酒店及附屬設施，但是次構思未有提及，相信發展商未來或因應市況作出申請轉換。
另外，本年度賣地表中尚餘兩幅商業及酒店用途的商業地，均位於前跑道區上，可建樓面共約98萬平方呎，預計均可享有維港海景，業界估計地皮每平方呎樓面估值約8,000元至1萬元，兩地市值共約78億至98億元，相信最快明年陸續推出市場招標，可有利區內加快發展步伐，進一步提高商業氛圍。
為增加房屋供應，政府近年重新檢討及修訂啟德大綱圖，其中3幅跑道區酒店地皮將騰出撥為住宅用途，同時建議增高地皮發展密度，預計商業樓面面積可增加17%。
規劃署去年就啟德區多幅地皮提出修訂，集中跑道區住宅及酒店用地，就跑道區原本兩排合共12幅地皮，由原本酒店、住宅各佔6幅，改為住宅佔8幅、酒店佔4幅，並將部分休憩用地劃出2幅地皮撥作住宅發展，平均地積比率亦建議放寬至6.5倍。
部分酒店地改劃住宅 現餘3幅
不過，在審議期間，局方決定將原本保留作酒店用途的第4C區3號地皮，將改劃為住宅發展，即跑道區的用地分配進一步改成11幅住宅，較原本規劃的6幅大增8成，酒店用地則剩下3幅。
當中兩幅酒店及商業地（第4C區4號及5號地皮）已納入本年度賣地表中，可建樓面共約96萬平方呎，估值共約78億至96億元不等。
而原劃入住宅地的第4B區5號用地（上圖標示A），則由低密度住宅用途，納入為酒店及商業地皮，建議發展地積比率由3倍增至6.3倍。
隨住宅地增加，區內住宅地建議的平均地積比率相應調低至6倍，預計提供近1萬伙供應。與此同時，因應酒店地皮數目減少，為維持區內酒店供應，故將酒店地的地積比亦分別提高至6倍至7.5倍之間，估計整體可建商業樓面面積，將增加約17%，由近2,100萬平方呎增至逾2,450萬平方呎，令就業人口將由7.9萬增至9.9萬。